Italská pobřežní letoviska se skrytým potenciálem výnosů

Pokud se při zmínce o Itálii a nemovitostech okamžitě vybaví Portofino, Capri nebo Taormina, často se jedná o místa, kde je výnos již z velké části započítán v ceně. Zajímavé příležitosti se často skrývají v menších, klidnějších a chytřejších lokalitách: v pobřežních městech, která fungují z turistického hlediska, ale cenově ještě nejsou zcela přehřátá. 

To je relevantní právě teď, protože cestovní ruch v Itálii stále běží na vysoké úrovni. Istat uvádí, že rok 2024 byl historickým rekordním rokem s 139,6 miliony příjezdů a 466,2 miliony přenocování v ubytovacích zařízeních. Současně FIMAA ve spolupráci s Nomisma očekává, že trh s turistickými nemovitostmi zůstane i nadále pozitivní; analyzováno bylo 130 turistických lokalit, z toho 88 u moře.



Je to zcela jednoduché: nejlepší šance na trvalý pronájem a zhodnocení nemovitosti jsou tam, kde jsou kupní ceny ještě mírné, ale turistická poptávka, kvalita pobytu a viditelnost rostou. Právě proto se vyplatí podívat se na místa, která nejsou trvale na každém lesklém seznamu.



 Proč jsou skryté pobřežní lokality obzvláště výnosné

Nejlepší investice na pobřeží často nevznikají na nejrušnějších trzích, ale v lokalitách se třemi charakteristikami: solidní poptávkou, omezenou nabídkou a cenovou hladinou, která ještě není zcela vyčerpána. Ve slavných prémiových lokalitách je sice poptávka vysoká, ale vstupní ceny často vzrostly natolik, že běžný výnos z pronájmu se zmenšuje. V méně přeplněných pobřežních lokalitách je poměr mezi kupní cenou a nájmem často výrazně příznivější. 

K tomu se přidává druhý faktor: Itálie i nadále těží ze silného rekreačního a domácího cestovního ruchu. Z rekordního počtu přenocování profitují nejen nejznámější turistické destinace, ale i místa, která jsou považována za klidnější, autentičtější nebo cenově výhodnější alternativy. Právě zde často začíná skrytý potenciál výnosů.



Co z pohledu investora činí „tajný tip“ cenným

Místo není zajímavé proto, že je neznámé. Zajímavé se stává, když je podceňované. Tedy tehdy, když pláž, historické centrum, dostupnost, gastronomie nebo kvalita života již existují, ale cena za metr čtvereční ještě nedosáhla úrovně nejoblíbenějších destinací.

2

V roce 2026 budou atraktivní především pobřežní lokality, které splňují jeden z následujících profilů:

•    turisticky zavedené, ale cenově stále pod úrovní prestižních trhů,


 •   velmi oblíbené v regionu, ale na mezinárodní scéně zatím neznámé,


•    vhodné k celoročnímu bydlení, nejen jako letní rekreační destinace,

•    nebo s vysokou poptávkou po pronájmech, aniž by již došlo k prudkému nárůstu kupní ceny.

6 tajných tipů



Právě do této kategorie spadá šest míst, která jsou nyní obzvláště zajímavá.



Otranto



Otranto už dávno není neznámým koutem – ale ve srovnání s těmi opravdu velkými trhy v Apulii, které jsou předmětem touhy, zůstává toto místo pro investory překvapivě rozumné. To je činí tak zajímavými: historická kulisa, silná letní poptávka, jasný značkový efekt – a přesto cenová úroveň, která v roce 2026 ještě zcela nevystřelila nahoru.



V únoru 2026 činila průměrná požadovaná kupní cena v Otrantu 1 948 eur za metr čtvereční, zatímco nabídková cena nájemného byla 11,10 eur za metr čtvereční. Pozoruhodný je posun: prodejní ceny klesly ve srovnání s únorem 2025 o 14,22 procenta, zatímco nabízené nájemné ve stejném období vzrostlo o 9,79 procenta. Právě tato kombinace je pro investory zajímavá.

To, co dělá Otranto atraktivním, je emocionální pronajímatelnost. Místo neprodává jen slunce a moře, ale také historické centrum, přístav, atmosféru jižní Itálie a silný příběh Salenta. Kdo si koupí malý byt v dobré lokalitě, investuje do produktu, který se z turistického hlediska velmi dobře prodává. Riziko spočívá v sezónnosti: bez dobré nemovitosti, dobré polohy a kvalitního marketingu zůstává výnos silně závislý na letní sezóně.

San Vito Lo Capo

San Vito Lo Capo je z hlediska výnosu jedním z nejzajímavějších kandidátů na tomto seznamu. Místo je turisticky zavedené, ale ve srovnání s drahými trhy na Sardinii nebo v Ligurii působí stále výrazně dostupněji.

V únoru 2026 se průměrné prodejní ceny pohybovaly na úrovni 2 753 eur za metr čtvereční, zatímco nabízené nájemné činilo 16,08 eur za metr čtvereční. Úroveň nájemného je tak výrazně nad průměrem provincie Trapani, stejně jako prodejní ceny. Zároveň kupní ceny během jednoho roku mírně vzrostly o 1,25 procenta, zatímco nabídkové nájemné oproti únoru 2025 pokleslo o 9,31 procenta – avšak z již tak vysoké úrovně.

Atraktivita spočívá jednoznačně v poptávce po dovolených. San Vito Lo Capo není tichou zimní investicí, ale letním produktem s velmi jasným positioningem. Pro investory to může být velká výhoda, pokud sázejí na krátkodobé pronájmy, vysokou viditelnost a rekreační profil. Pro konzervativní kupující zůstává hlavním rizikem obsazenost mimo špičkové měsíce. Kdo zde kupuje, měl by tedy nejen počítat, ale také rozumět sezónním mechanismům.



Termoli

Termoli patří k těm místům, která mají mnohem větší potenciál, než jim trh často připisuje. Město spojuje polohu u Jaderského moře, historické centrum, pláž a infrastrukturu vhodnější pro každodenní život než čistě rekreační letoviska. Právě proto je zajímavé pro investory, kteří se nechtějí spoléhat pouze na letní návštěvníky.

V únoru 2026 činila průměrná požadovaná kupní cena 1 856 eur za metr čtvereční, zatímco nabízený nájem byl 10,27 eur za metr čtvereční. Ve srovnání s únorem 2025 jsou prodejní ceny téměř beze změny, zatímco nabízené nájmy mírně poklesly o 3,11 procenta. Zároveň se Termoli jak v případě koupě, tak v případě pronájmu jasně pohybuje nad průměrem provincie Campobasso.

Jedná se o klasický případ solidního výnosového profilu bez příplatku za glamour. Termoli není místem pro velkou prestižní koupi, ale rozhodně je vhodným místem pro investory, kteří sázejí na užitnou hodnotu, regionální charakter a relativně rozumnou cenovou hladinu. Právě v tom často spočívá skrytý potenciál: méně humbuku, více podstaty.


Tropea

Tropea je nejznámějším místem na tomto seznamu – a přesto je to zvláštní případ. Tropea sice již dávno není žádným tajemstvím, ale v poměru k mezinárodnímu významu je stále levnější než mnoho ikonických trhů na jiných italských pobřežích.

Čísla však odhalují i jinou perspektivu: v únoru 2026 činila průměrná kupní cena 3 114 eur za metr čtvereční, zatímco nabídkový nájem činil pouhých 6,30 eur za metr čtvereční. V této souvislosti vzrostly prodejní ceny během jednoho roku o impozantních 23,87 procenta, zatímco nabídkové nájmy ve srovnání s předchozím rokem výrazně poklesly. To přesně signalizuje: Tropea je nyní spíše investicí do zhodnocení než klasickou dlouhodobou investicí s výnosem.

Proč je Tropea přesto zde? Protože město má i nadále obrovskou přitažlivost a v roce 2025 bylo navíc oceněno plážemi Bandiera Blu. To dále zlepšuje viditelnost, vnímání kvality a turistickou přitažlivost. Ale: Kdo dnes kupuje v Tropee, kupuje méně „tichý tajný tip“ a spíše již objeveného vítěze s dalším potenciálem značky.



Chiavari

Chiavari je chytrou ligurskou alternativou pro investory, kteří mají rádi tento region, ale nechtějí platit jakoukoli cenu. Město těží z přitažlivosti ligurského pobřeží, aniž by zcela převzalo cenovou úroveň mnoha prominentních sousedů.

V únoru 2026 činily podle Immobiliare.it průměrné kupní ceny v Chiavari 3 558 eur za metr čtvereční, zatímco nabízené nájemné bylo 10,73 eur za metr čtvereční. Prodejní ceny meziročně vzrostly o 1,02 procenta, nabízené nájemné mírně pokleslo o 2,28 procenta. V historickém centru se nabídkové nájemné pohybovalo dokonce na úrovni 11,71 eura za metr čtvereční, zatímco prodejní ceny se v závislosti na zóně výrazně liší.

Chiavari není ani tak prostředkem ke zvýšení výnosů, jako spíše elegantním řešením rovnováhy: vysoká kvalita života, silný region, solidní pronajímatelnost a tendenčně nižší volatilita než v silně sezónních lokalitách jižní Itálie. Skutečnost, že Chiavari bylo v roce 2025 rovněž uznáno jako lokalita Bandiera Blu, navíc podtrhuje kvalitu této lokality.



Porto Sant’Elpidio

Porto Sant’Elpidio patří pro rok 2026 k nejvíce podceňovaným pobřežním lokalitám pro investory. Důvod je úchvatně jednoduchý: kupní ceny jsou mírné, nájmy překvapivě vysoké. 

Průměrná kupní cena se v únoru 2026 pohybovala na úrovni 1 677 eur za metr čtvereční, nabídková cena nájmu na 11,05 eur za metr čtvereční. Ceny nemovitostí vzrostly během jednoho roku o 3,20 procenta, nabízené nájemné dokonce o 7,70 procenta. Zvláště zajímavé je, že zatímco Porto San Giorgio ve stejné provincii bylo výrazně dražší, Porto Sant’Elpidio mělo dokonce vyšší nájemné.

To svědčí o velmi atraktivním poměru mezi vstupem na trh a stávající poptávkou. K tomu přispívá i fakt, že Porto Sant’Elpidio bylo v roce 2025 zařazeno mezi lokality s oceněním Bandiera Blu. Pro investory je to silný signál: kvalitní pláže, výhodná poloha na pobřeží, ale zatím nepřehřátý prestižní trh. Přesně tak často vypadají nejlepší příběhy o výnosnosti, než je objeví každý.

Srovnání výnosů z pronájmu

Čistý základ pro srovnání poskytuje hrubý výnos, který bychom měli posuzovat na základě údajů z nabídek na portálu Immobiliare.it. Nejedná se o čistý výnos ani o výnos z rekreačního pronájmu, ale o zjednodušený roční nájem, který se vypočítá jako nabídková cena nájmu vynásobená dvanácti a vydělená nabídkovou kupní cenou. Jako první orientační údaj je však užitečná.

Vysoká hrubá výnosnost z pronájmu v roce 2026 na základě hodnot z nabídek:

•    Porto Sant’Elpidio: cca 7,9 %

•    San Vito Lo Capo: cca 7,0 %

•    Otranto: cca 6,8 %

•    Termoli: cca 6,6 %

•    Chiavari: cca 3,6 %

•    Tropea: cca 2,4 % 

Pořadí je poučné. Nejlepší aktuální nájemní profily nenabízejí nejatraktivnější lokality, ale ty s rozumnou vstupní cenou. Právě proto jsou Porto Sant’Elpidio, Otranto a Termoli z pohledu investora tak zajímavé. Tropea naopak působí spíše jako trh, kde naděje na zhodnocení nemovitosti převažuje nad klasickým dlouhodobým pronájmem.

Rizika a příležitosti

V roce 2026 hovoří mnoho ve prospěch italských pobřežních lokalit mimo ty nejznámější. Cestovní ruch vzkvétá, zájem o rekreační nemovitosti zůstává nezměněn a podle FIMAA/Nomisma jsou zejména lokality u moře stále žádané. Kdo nakupuje v lokalitách s ještě rozumnými vstupními cenami, může si zajistit pozici dříve, než se o ně začne široce zajímat investorská veřejnost.

Výnos však nikdy není jen souborem v Excelu. Zejména u pobřežních lokalit musí investoři velmi pečlivě zkoumat: sezónnost, místní regulace týkající se krátkodobého pronájmu, údržba kvůli slanému vzduchu, kolísající obsazenost a mikrolokace znamenají obrovské rozdíly. Objekt o dvě ulice dál může být z ekonomického hlediska zcela odlišným produktem. Navíc nabízené nájemné není automaticky realizovaným nájemným. A místa s výraznou rekreační logikou, jako je San Vito Lo Capo nebo Tropea, mohou v praxi přesvědčit pouze tehdy, pokud jsou management, marketing a sezónní strategie nastaveny profesionálně. Kdo naopak sází spíše na plánovatelnou celoroční poptávku, postupuje v Termoli nebo Porto Sant’Elpidio spíše defenzivně.

Závěr

Kdo chce v roce 2026 investovat na italském pobřeží, měl by se méně zaměřovat na známost lokality a více na poměr ceny a nájemného, kvalitu lokality a podhodnocení ceny. Nejzajímavější výnosové profily v současné době nabízejí Porto Sant’Elpidio, Otranto a Termoli. San Vito Lo Capo je silné, pokud se zaměříte na pronájem prázdninových nemovitostí. Chiavari přesvědčuje spíše jako defenzivní lokalita s vysokou kvalitou. Tropea si zachovává silnou emocionální přitažlivost, ale z hlediska výnosů již dávno není tím tajným tipem, za který ji mnozí považují.

Nejrozumnější koupí na italském pobřeží v roce 2026 nemusí být nutně nejkrásnější nebo nejznámější místo. Je to místo, kde již existuje poptávka – ale trh ještě plně nezohlednil jeho plnou hodnotu.