Le località costiere italiane con un potenziale di rendimento nascosto

 Tendenze 2026: questi 6 consigli da insider sono più interessanti delle classiche mete sovraffollate

Questo è particolarmente rilevante in questo momento perché il turismo in Italia continua a prosperare a livelli elevati. L'Istat riferisce che il 2024 è stato un anno da record storico, con 139,6 milioni di arrivi e 466,2 milioni di pernottamenti in strutture ricettive. Allo stesso tempo, la FIMAA, in collaborazione con Nomisma, prevede che il mercato degli immobili turistici rimanga positivo; sono state analizzate 130 località turistiche, di cui 88 sul mare.

È piuttosto semplice: le migliori opportunità per un'attività di affitto di successo e per un aumento di valore si trovano dove i prezzi di acquisto sono ancora moderati, ma la domanda turistica, la qualità del soggiorno e la visibilità sono in aumento. È proprio per questo che vale la pena considerare località che non figurano sempre nelle liste più patinate.

Perché le località costiere meno conosciute sono particolarmente redditizie

I migliori investimenti costieri spesso non si trovano nei mercati più vivaci, ma in luoghi che presentano tre caratteristiche: una domanda solida, un'offerta limitata e un livello dei prezzi non ancora pienamente sfruttato. Nelle famose località di lusso la domanda è certamente elevata, ma i prezzi di ingresso sono spesso aumentati così rapidamente che l'attuale rendimento da locazione si riduce. Nelle località costiere meno affollate, il rapporto tra prezzo di acquisto e canone di locazione è spesso notevolmente più vantaggioso.

Entra in gioco un secondo fattore: l'Italia continua a beneficiare di un forte turismo ricreativo e interno. Con i pernottamenti a livelli record, non ne traggono vantaggio solo le località più famose, ma anche i luoghi considerati alternative più tranquille, più autentiche o più convenienti. È spesso qui che inizia il potenziale di rendimento nascosto.

Cosa rende preziosa una “soffiata” dal punto di vista di un investitore

Un luogo non è interessante solo perché sconosciuto. Diventa interessante quando è sottovalutato. Quindi, quando la spiaggia, il centro storico, l'accessibilità, la gastronomia o la qualità della vita ci sono già, ma il prezzo al metro quadro non ha ancora raggiunto quello delle destinazioni più ambite. 

Nel 2026, le località costiere saranno particolarmente attraenti se presenteranno uno dei seguenti profili: 

• turisticamente affermate, ma con prezzi ancora inferiori a quelli dei mercati di prestigio, 
• molto popolari a livello regionale, ma ancora poco conosciute a livello internazionale, 
• vivibili tutto l'anno e non solo come scenario estivo,
• con un forte mercato degli affitti, senza che il prezzo di acquisto sia già esploso.

I 6 consigli segreti

Proprio in questa categoria rientrano i sei luoghi che in questo momento risultano particolarmente affascinanti.

Otranto

Otranto non è più una gemma nascosta, ma rispetto ai principali mercati da sogno della Puglia, la località rimane sorprendentemente conveniente per gli investitori. È proprio questo che la rende così interessante: uno scenario storico, una forte domanda estiva, un chiaro impatto del marchio e, tuttavia, un livello dei prezzi che non scomparirà completamente entro il 2026.

Nel febbraio 2026, il prezzo medio di vendita a Otranto era di 1.948 euro al metro quadrato, mentre l’affitto richiesto era di 11,10 euro al metro quadrato. Il cambiamento è notevole: i prezzi di vendita sono scesi del 14,22% rispetto al febbraio 2025, mentre gli affitti offerti sono aumentati del 9,79% nello stesso periodo. È proprio questa combinazione a risultare intrigante per gli investitori.

Ciò che rende Otranto attraente è il suo fascino emotivo in termini di affitto. Il luogo vende non solo il sole e il mare, ma anche il centro storico, il porto, il fascino del Sud Italia e una forte narrativa salentina. Chiunque acquisti un piccolo appartamento in una buona posizione sta investendo in un prodotto che può essere venduto molto bene sul mercato turistico. Il rischio risiede nella stagionalità: senza un buon immobile, una buona posizione e un marketing accurato, il rendimento rimane fortemente orientato all'estate.

San Vito Lo Capo

San Vito Lo Capo è una delle località più interessanti di questa lista dal punto di vista del rendimento. La località è ormai consolidata nel settore turistico, ma rispetto ai mercati ad alto prezzo della Sardegna o della Liguria, sembra ancora notevolmente più accessibile.

Nel febbraio 2026, i prezzi medi di vendita erano pari a 2.753 euro al metro quadrato, mentre gli affitti offerti erano di 16,08 euro al metro quadrato. Il livello degli affitti è quindi significativamente superiore alla media provinciale di Trapani, così come i prezzi di acquisto. Allo stesso tempo, i prezzi di acquisto sono aumentati leggermente dell'1,25% nel corso dell'anno, mentre le offerte di affitto sono diminuite del 9,31% rispetto a febbraio 2025 – sebbene partendo da un livello già elevato.

Il fascino risiede chiaramente nella domanda turistica. San Vito Lo Capo non è un investimento tranquillo per l'inverno, ma un prodotto estivo con un posizionamento molto chiaro. Per gli investitori, questo può essere un punto di forza se si concentrano sugli affitti a breve termine, sull'alta visibilità e su un profilo vacanziero. Per gli acquirenti conservatori, il rischio principale rimane l'occupazione al di fuori dei mesi di punta. Chiunque acquisti qui dovrebbe fare i conti e comprendere le dinamiche stagionali.

Termoli

Termoli è uno di quei luoghi che hanno molto più da offrire di quanto il mercato spesso gli riconosca. La città unisce una posizione sull'Adriatico, un centro storico, una spiaggia e un'infrastruttura più funzionale rispetto alle semplici località turistiche. Proprio per questo è interessante per gli investitori che non vogliono limitarsi a fare affidamento sui turisti estivi.

Nel febbraio 2026, il prezzo medio richiesto per l'acquisto era di 1.856 euro al metro quadrato, mentre il canone di locazione richiesto era di 10,27 euro al metro quadrato. Rispetto al febbraio 2025, i prezzi di vendita sono rimasti pressoché invariati, mentre i canoni di locazione richiesti sono leggermente diminuiti del 3,11%. Allo stesso tempo, Termoli si colloca ben al di sopra della media provinciale di Campobasso, sia in termini di acquisto che di affitto.

Si tratta di un classico caso di solido profilo di rendimento senza un premio di prestigio. Termoli non è il luogo adatto per un acquisto di grande prestigio, ma è certamente adatta agli investitori che puntano sulla fruibilità, sulla regionalità e su un livello di prezzi relativamente contenuto. Questo spesso racchiude il potenziale nascosto: meno clamore e più sostanza.

Tropea

Tropea è la località più famosa di questa lista, eppure rimane un caso a sé stante; sebbene non sia più un segreto, il suo fascino internazionale la rende più conveniente rispetto a molte località iconiche presenti su altre coste italiane.

I dati, tuttavia, rivelano anche un altro aspetto: Nel febbraio 2026, il prezzo medio di acquisto era di 3.114 euro al metro quadrato, mentre l'affitto offerto era di soli 6,30 euro al metro quadrato. In questo contesto, i prezzi di vendita sono aumentati di un impressionante 23,87% in un anno, mentre i prezzi degli affitti sono diminuiti drasticamente rispetto all'anno precedente. Esatto, ciò indica che Tropea rappresenta ora più un'opportunità di rivalutazione che un classico investimento a rendimento a lungo termine.

Perché Tropea è ancora qui? Perché il luogo continua ad avere un enorme fascino e nel 2025 ha anche ottenuto il riconoscimento Bandiera Blu per le sue spiagge. Tale riconoscimento migliora ulteriormente la visibilità, la percezione di qualità e l’attrattiva turistica. Ma: chi acquista oggi a Tropea è meno propenso a cercare il “consiglio da insider tranquillo” e più propenso a cercare il vincitore già scoperto con ulteriore potenziale di marchio.

Chiavari

Chiavari rappresenta la scelta intelligente in Liguria per gli investitori che amano la regione ma non vogliono pagare prezzi esorbitanti. La località gode del fascino della costa ligure senza aver adottato appieno i livelli di prezzo di molte località vicine di grande rilievo.

Nel febbraio 2026, secondo Immobiliare.it, i prezzi medi di acquisto a Chiavari erano pari a 3.558 euro al metro quadrato, mentre gli affitti offerti erano di 10,73 euro al metro quadrato. I prezzi di vendita sono aumentati dell'1,02% su base annua, mentre quelli degli affitti sono leggermente diminuiti del 2,28%. Nel centro storico, l'affitto offerto era addirittura di 11,71 euro al metro quadrato, mentre i prezzi di acquisto variano in modo significativo a seconda della zona.

Chiavari non è tanto un'opportunità per aumentare il rendimento quanto piuttosto una soluzione elegante ed equilibrata: alta qualità della vita, regione forte, solido potenziale locativo e volatilità generalmente inferiore rispetto alle località del sud Italia altamente stagionali. Il fatto che Chiavari sia stata riconosciuta come località Bandiera Blu nel 2025 sottolinea ulteriormente la qualità della zona.

Porto Sant’Elpidio

Porto Sant’Elpidio è una delle località costiere più sottovalutate dagli investitori nel 2026. Il motivo è incredibilmente semplice: i prezzi di acquisto sono moderati e gli affitti sorprendentemente elevati.

Il prezzo medio di acquisto nel febbraio 2026 era di 1.677 euro al metro quadrato, mentre l’affitto richiesto era di 11,05 euro al metro quadrato. I prezzi di acquisto sono aumentati del 3,20% nell’arco di un anno, mentre gli affitti offerti addirittura del 7,70%. Particolarmente interessante: mentre Porto San Giorgio, nella stessa provincia, era significativamente più costoso, Porto Sant’Elpidio presentava affitti ancora più elevati.

Ciò denota un rapporto molto interessante tra prezzi di ingresso e domanda in corso. Inoltre, Porto Sant’Elpidio è stato inserito nell’elenco delle località Bandiera Blu nel 2025. Per gli investitori, questo è un segnale forte: buona qualità della spiaggia, posizionamento costiero efficace, ma non ancora un mercato di prestigio surriscaldato. Spesso è così che si presentano le migliori opportunità di rendimento prima che tutti le scoprano.

Confronto dei rendimenti da locazione

Il rendimento lordo offre una base di confronto chiara, che dovremmo prendere in considerazione sulla base dei dati delle offerte presenti su Immobiliare.it. Questo calcolo non rappresenta né un rendimento netto né un rendimento da locazione turistica, ma un canone annuo semplificato ottenuto moltiplicando per dodici il canone di locazione offerto e dividendo il risultato per il prezzo di acquisto richiesto. Come primo orientamento, è comunque utile.

Elevato rendimento locativo lordo nel 2026 sulla base dei valori delle offerte:

• Porto Sant’Elpidio: circa il 7,9%

• San Vito Lo Capo: circa il 7,0%

• Otranto: circa il 6,8%

• Termoli: circa il 6,6%

• Chiavari: circa il 3,6%

• Tropea: circa il 2,4%

L'ordine è rivelatore. I profili locativi più solidi non provengono dai luoghi più affascinanti, ma da quelli con prezzi di ingresso ragionevoli. Proprio per questo motivo, Porto Sant'Elpidio, Otranto e Termoli sono così interessanti dal punto di vista degli investitori. Tropea, d'altra parte, sembra ora più un mercato in cui la speranza di un aumento di valore supera quella degli affitti tradizionali a lungo termine, poiché ha attirato investitori speculativi alla ricerca di rendimenti rapidi piuttosto che di un reddito da locazione stabile.

Rischi e opportunità

Al di là delle località più rinomate, le città costiere italiane del 2026 presentano un potenziale significativo. Il turismo è in forte espansione, l’interesse per le proprietà vacanziere rimane intatto e, secondo FIMAA/Nomisma, le località costiere continuano a essere molto richieste. Chi acquista in luoghi dove i prezzi di ingresso sono ancora ragionevoli può assicurarsi una posizione prima che l’attenzione degli investitori si concentri su queste zone.

Tuttavia, il rendimento non è determinato esclusivamente da un file Excel. Soprattutto nelle zone costiere, gli investitori devono prestare molta attenzione: la dipendenza stagionale, le normative locali in materia di affitti a breve termine, la manutenzione dovuta all'aria salmastra, i tassi di occupazione fluttuanti e le micro-localizzazioni fanno un'enorme differenza. Un immobile a due strade di distanza può essere un prodotto economicamente completamente diverso. Inoltre, gli affitti pubblicizzati non vengono automaticamente realizzati. E i luoghi con una forte vocazione turistica, come San Vito Lo Capo o Tropea, possono risultare convincenti nella pratica solo se la gestione, il marketing e la strategia stagionale sono organizzati in modo professionale. Chi punta maggiormente su una domanda prevedibile durante tutto l’anno tende a adottare un approccio più difensivo a Termoli o a Porto Sant’Elpidio.

Conclusione

Chi intende investire sulla costa italiana nel 2026 dovrebbe concentrarsi meno sulla notorietà e più sul rapporto prezzo-affitto, sulla qualità della posizione e sui prezzi sottovalutati. I profili di rendimento più interessanti provengono attualmente da Porto Sant’Elpidio, Otranto e Termoli. San Vito Lo Capo risulta interessante se l’attenzione è rivolta agli affitti per le vacanze. Chiavari risulta più convincente come località difensiva di qualità. Tropea rimane forte dal punto di vista emotivo, ma in termini di rendimenti non è più il consiglio da insider che molti credono sia.

L'acquisto più intelligente sulla costa italiana nel 2026 non è necessariamente il luogo più bello o più conosciuto. È il luogo in cui la domanda è già presente, ma il mercato non ne ha ancora pienamente scontato il valore.