Staré budovy vs. novostavby v Itálii: Co se při koupi nemovitosti opravdu vyplatí?

Obě možnosti mohou být vynikající koupí. Obě však mohou také přijít draho, pokud se při nákupu řídíte pouze citem a neprovedete řádnou hloubkovou analýzu. Právě v Itálii je toto zvážení obzvláště důležité, protože zde dominuje stávající bytový fond: podle Istat existuje více než 35,6 milionů bytů a velká část tohoto fondu je starší; 3,3 milionu bytů je dokonce starších než 100 let, zatímco více než polovina bytů byla postavena v letech 1961 až 2000. Současně aktuální údaje Istat ukazují, že stávající nemovitosti jasně dominují trhu: v cenovém indexu rezidenčních nemovitostí měly stávající byty v roce 2025 váhu 82,4 procenta, novostavby pouze 17,6 procenta.

Kdo tedy v Itálii kupuje, kupuje s vysokou pravděpodobností spíše stávající nemovitost než novostavbu. A právě proto není otázka „stará budova nebo novostavba?“ otázkou stylu, ale zásadním ekonomickým rozhodnutím.

Proč jsou staré budovy v Itálii tak žádané

Staré budovy mají v Itálii výhodu, kterou nové stavby prakticky nikdy nedokážou zcela napodobit: polohu a identitu. Ať už se jedná o městský byt v historickém centru, dům z přírodního kamene v Ligurii nebo venkovský dům v Apulii – mnoho stávajících nemovitostí se nachází tam, kde se dnes již téměř nestaví: ve zavedených čtvrtích, v turisticky atraktivních centrech nebo na pozemcích, které jsou skutečnou raritou. K tomu se přidává architektonická podstata: vysoké stropy, původní podlahy, silné zdi, vnitřní dvory, lodžie, výhledy. Pro kupující, kteří nechtějí jen bydlet, ale také emocionálně vlastnit, je to obrovská výhoda.

Staré budovy mohou být zajímavé i z ekonomického hlediska. Vzhledem k tomu, že trh v Itálii je silně ovlivněn stávajícím fondem, je výběr mnohem širší a v mnoha mikrolokacích najdou kupující mezi starými budovami jednoduše výhodnější příležitosti než v omezeném segmentu novostaveb. Navíc podle Istat 2025 ceny stávajících bytů meziročně vzrostly více než ceny novostaveb. Ve třetím čtvrtletí roku 2025 vzrostly ceny stávajících nemovitostí o 4,5 procenta oproti předchozímu roku, ceny novostaveb pouze o 1,3 procenta. To automaticky neznamená, že je lepší koupit stávající nemovitost – ale ukazuje to, kde se aktuálně nachází dynamika trhu.

Silné stránky stávajících nemovitostí

Dobrá stará budova může být z hlediska ceny za metr čtvereční atraktivnější než srovnatelná novostavba ve stejném regionu. K tomu je třeba dodat: u stávajících nemovitostí většinou vidíte velmi konkrétně, co kupujete. Čtvrť je již vybudovaná, výhled je skutečný, sousedství již existuje a o kouzlu nemovitosti se nemusí slibovat jen v propagačním prospektu.

Pro investory to může být rovněž zajímavé. V turisticky vyhledávaných regionech lze stávající nemovitosti s výrazným charakterem často prodávat emotivněji než generické novostavby. Při pronájmu nebo při dalším prodeji může právě to rozhodovat: ne každá nemovitost prodává plochu – některé prodávají životní styl.

  Kdy se nákup starších nemovitostí v Itálii stává riskantním

A teď upřímně: starší nemovitosti jsou v Itálii často levné jen tehdy, když člověk přehlíží následné náklady.

Největším rizikem je málokdy to, co je vidět. Problémem není hezká podlaha, ale to, co se za ní skrývá: zastaralá elektroinstalace, vlhké stěny, statické problémy, neschválené přestavby, chybějící nebo nejasná využitelnost jednotlivých ploch, slabá izolace, stará okna, neefektivní topné systémy. K tomu přistupuje právní a technická prověrka. Notářský úřad výslovně upozorňuje, že v případě pochybností o souladu s urbanistickými nebo stavebněprávními předpisy může být užitečné technické osvědčení o urbanistické shodě. Před koupí by měly být pečlivě zkontrolovány také dokumenty k nemovitosti.

To je zásadní zejména u starých budov, protože historické budovy byly v průběhu desetiletí často několikrát přestavovány – a to ne vždy s úplnou dokumentací. Zdánlivá výhodná koupě se proto může rychle prodražit, pokud po koupi budou nutné regularizace, technické opravy nebo rozsáhlé renovace.

Dalším bodem je energetická náročnost. V Itálii hraje APE, tedy energetický průkaz, při prodeji a pronájmu klíčovou roli. ENEA popisuje APE jako dokument, který uvádí energetickou náročnost a třídu nemovitosti a zároveň uvádí opatření ke zlepšení. Nízká energetická účinnost je proto u starších budov nejen otázkou komfortu, ale také otázkou hodnoty a prodejnosti.

 Proč nové stavby vyzařují takovou jistotu 

Nové stavby oslovují mnoho kupujících, kteří chtějí především jedno: předvídatelnost. Kdo kupuje na klíč, pořizuje si zpravidla moderní technické vybavení domu, splňující aktuální stavební normy, lepší izolaci, méně nevyřízených oprav a většinou méně nepříjemných překvapení v prvních letech. K tomu přibývají praktické vlastnosti, které v italských starších nemovitostech často chybí: výtah, garáž, bezbariérové přístupy, efektivní dispozice, soukromé venkovní prostory nebo společné služby.

Zejména v oblasti energetiky má novostavba často jasnou výhodu. Revidovaná směrnice EU o energetické náročnosti budov (EPBD) je v platnosti od 28. května 2024 a musí být do 29. května 2026 transponována do vnitrostátního práva. Jejím cílem je stále níže emisní stavební fond. I když konkrétní národní implementace v Itálii zůstává rozhodující, směr je jasný: efektivní budovy budou strukturálně zvýhodněny, neefektivní budou pod větším tlakem.

Pro vlastníky to znamená především nižší běžné náklady na energii a menší tlak na renovace. Pro investory to znamená lepší perspektivu do budoucna a potenciálně lepší prodejnost.



Dodatečné ochranné mechanismy při koupi od developera

Často podceňovaná výhoda v Itálii: při koupi nemovitosti od developera – zejména „in costruzione“ – platí speciální ochranné mechanismy. Notář poukazuje na zákonné záruky, jako je povinnost ručení za již zaplacené částky a tzv. desetileté pojištění po dokončení stavby. Právě v případě, že mezi rezervací, zálohami a konečnou kupní smlouvou uplyne určitá doba, jsou tato ochranná práva skutečným plusem. To sice neznamená, že novostavba je automaticky bez rizika, ale snižuje to určitá rizika, která kupující u stávajících nemovitostí neznají.

Stinné stránky nové výstavby

Největší nevýhoda je banální a zároveň brutální: nová výstavba většinou stojí více. Nejen v kupní ceně, ale často i na daních, protože nákup od společnosti může v závislosti na případu podléhat DPH. Agenzia delle Entrate vysvětluje: Pokud prodej bytu podléhá DPH, činí – bez zvýhodnění „prima casa“ – 10 procent DPH; u luxusních nemovitostí může činit až 22 procent. S výhodou „prima casa“ se DPH snižuje na 4 procenta. Navíc se platí pevné poplatky za zápis do rejstříku, hypotéku a katastr.

K tomu se přidává tržní riziko: ne každá novostavba dobře stárne. Některé projekty působí při prodeji moderně, architektonicky jsou však zaměnitelné. Za pět nebo deset let se ukáže, zda byla nemovitost solidním produktem – nebo jen drahým prodejním slibem.

A nakonec je tu otázka polohy. Kdo chce za každou cenu bydlet přímo v historickém centru, tam jen zřídka najde skutečnou novostavbu. Novostavby se často nacházejí na okraji historických center, v rozvojových oblastech nebo v modernizovaných čtvrtích. To není špatné – ale je to prostě jiný produkt.

Zde je rozdíl rychle patrný

Při srovnávání nákladů dělá mnoho kupujících chybu, že se zaměřují pouze na katalogovou cenu. Rozhodující je však celková částka.

Při koupi od soukromé osoby nebo od společnosti s prodejem osvobozeným od DPH se v Itálii zásadně platí daň z převodu nemovitosti. Bez výhody „prima casa“ činí 9 procent, s „prima casa“ 2 procenta; k tomu se v každém případě připočítávají fixní hypoteční a katastrální daně ve výši 50 eur. Při nákupu od firmy, který podléhá DPH, však platí jiná pravidla: s „prima casa“ 4 procenta DPH, jinak většinou 10 procent, k tomu registrační, hypoteční a katastrální daň, každá ve výši 200 eur. 

V praxi to znamená: Novostavba může při koupi působit moderněji a „bezstarostněji“, ale z daňového hlediska zpočátku více zatíží rozpočet. Starší dům od soukromého prodejce může být naopak z hlediska vedlejších nákladů na pořízení levnější – alespoň na první pohled.



Průběžné a následné náklady

Pak přichází fáze dvě: náklady po notářském termínu.

U staršího domu to často bývají:

•    technická modernizace,

•    střecha, fasáda, rozvody, okna,


•    výměna topení,


•    energetická modernizace,


•    případné společné náklady u starších bytových domů,


•    časová náročnost, plánování, povolení a koordinace.



U novostavby jsou počáteční náklady často koncentrovanější a následné náklady lze zpravidla lépe plánovat. To je skutečná ekonomická výhoda novostavby: ne nutně nižší celková cena, ale menší rozptyl.



Kolik stojí rekonstrukce v Itálii?

Seriozní odpověď zní: Záleží to do značné míry na stavu, poloze, kvalitě materiálů a rozsahu zásahu. Orientační hodnoty z italských realitních portálů se u komplexní renovace často pohybují zhruba v rozmezí 1 000 až 1 300 eur za metr čtvereční, u složitých projektů i výrazně výše. Tyto hodnoty jsou pouze orientační, ale ukazují, jak rychle se může zdánlivě levná stará budova stát neudržitelnou.

Příklad výpočtu: Kdo koupí starou budovu o rozloze 100 metrů čtverečních a následně ji komplexně zrekonstruuje, může být nucen rychle investovat dalších 100 000 eur nebo více – bez zvláštních požadavků, zpoždění výstavby nebo příplatků souvisejících s památkovou ochranou. Tím se často dostanete velmi blízko k ceně dobré novostavby.

Energetická účinnost

V Itálii to není vedlejší téma, ale faktor ovlivňující cenu. Energetická účinnost již dávno není jen ekologickým přínosem navíc. Je to tvrdý tržní parametr. ENEA používá APE jako ústřední nástroj pro zařazení do energetické třídy. Zároveň studie Banca d’Italia ukazují, že energeticky úsporné nemovitosti se v Itálii v průměru prodávají s výraznou cenovou přirážkou: podle studie dosahují energeticky nejúspornější domy - Podle studie dosahují energeticky nejúčinnější domy cenového navýšení přibližně o 25 procent oproti těm nejméně účinným.

To je obrovský rozdíl. Znamená to, že kdo si dnes koupí půvabnou, ale energeticky neefektivní starou budovu, musí počítat nejen s vyššími provozními náklady, ale také s potenciálním snížením tržní hodnoty.

Co to konkrétně znamená pro staré a nové budovy

U nových budov je dnes dobrá energetická účinnost většinou součástí produktu. U starých budov je to projekt. A projekty stojí peníze, čas a nervy.

To nemusí být protiargument – naopak. Kdo chytře koupí starou budovu a cíleně ji energeticky zlepší, může zvýšit její hodnotu. Právě pro tento účel v Itálii nadále existují daňové pobídky. Agenzia delle Entrate odkazuje na přetrvávající daňové úlevy pro renovace; zároveň existují prostřednictvím ENEA oznamovací a dokumentační povinnosti pro určitá energeticky relevantní opatření. Portály ENEA budou aktivní v letech 2025 a 2026. Důležité však je: dotace nenahrazují kalkulaci rentability. Kdo renovuje, neměl by sestavovat fantazijní rozpočty, které jsou díky bonusům nadhodnocené, ale měl by počítat konzervativně.

Renovace vs. na klíč

Skutečný rozdíl nespočívá ve stylu, ale v životním stylu.

Mezi starší a novostavbou nakonec často nerozhoduje samotná nemovitost, ale kupující.

Rekonstrukce je vhodná pro lidi, kteří chtějí tvořit, mají trpělivost a na oplátku hledají individualitu. Kdo má radost z toho, že z neopracovaného diamantu vytvoří něco vlastního, může v italském stávajícím fondu nemovitostí najít skvělé příležitosti. Zejména pak, pokud jsou poloha, dispozice a stav nemovitosti dobré a technické problémy zůstávají zvládnutelné.

Klíč na ruku vyhovuje kupujícím, kteří chtějí nemovitost okamžitě využívat, pronajímat nebo se do ní nastěhovat. Kdo nechce řídit stavbu, kdo si cení času více než tvůrčího prostoru a kdo dává přednost fixním nákladům před nejistotami, bude s novostavbou většinou spokojenější.



Kdy je renovace lepší volbou

Renovace se vyplatí především tehdy, když se sejdou tři věci: vynikající poloha, solidní pořizovací cena a technicky zvládnutelné zásahy. Pokud kupujete v historickém centru, v žádané pobřežní lokalitě nebo v objektu s vysokou emocionální hodnotou, může být stará budova i přes sanaci lepší investicí – protože to, co vytvoříte, nelze takhle reprodukovat.



Kdy jasně vítězí novostavba

Novostavba je lepší volbou, pokud jsou prioritou rozpočtová disciplína, energetická účinnost, nízká počáteční rizika a okamžitá využitelnost. Zejména zahraniční kupující nebo investoři, kteří se v dané lokalitě trvale nezdržují, často podceňují provozní složitost renovace v Itálii. Objekt na klíč zde šetří nejen finanční rizika, ale především rizika spojená s řízením projektu.

 Závěr



Co se tedy při koupi nemovitosti v Itálii více vyplatí: stará budova nebo novostavba?

Upřímná odpověď zní: stará budova se vyplatí, pokud kupujete polohu, kouzlo a potenciál zhodnocení – a pokud odborně zvládáte rizika spojená s renovací. Novostavba se vyplatí, pokud upřednostňujete bezpečnost, energetickou účinnost a plánovatelné celkové náklady.

Kdo sází na emoce, jedinečnost a mikrolokalitu, najde v staré budově často lepší produkt. Kdo hledí na komfort, udržitelnost a kalkulovatelné vedlejší náklady, je většinou lépe obsloužen novostavbou.

Moje profesionální rada je proto jasná: v Itálii nikdy nekupujte pouze to, co vidíte v prospektu. Kupujte na základě celkového součtu. U starší nemovitosti to znamená: technickou, právní a energetickou prověrku do nejmenších detailů. U nové nemovitosti to znamená: střízlivě porovnat kupní cenu, daně, kvalitu developera, polohu a prodejnost.

Nakonec totiž nevyhraje ta romantičtější koupě, ale ta, která bude mít ekonomický smysl i za pět, deset nebo patnáct let.