Vecchie costruzioni vs. nuove costruzioni in Italia: cosa conviene davvero quando si acquista un immobile?

Chi acquista un immobile in Italia spesso non sceglie solo tra due tipi di costruzione, ma tra due stili di vita: l'immobile d'epoca con soffitti a volta, patina e carattere oppure la nuova costruzione con ascensore, pompa di calore e spese accessorie calcolabili.

Entrambe possono essere un ottimo acquisto. Entrambe, però, possono anche rivelarsi costose se si acquista solo con il cuore e non con una due diligence accurata. Proprio in Italia questa valutazione è particolarmente importante, perché il patrimonio immobiliare esistente è predominante: secondo l’Istat ci sono più di 35,6 milioni di abitazioni, e gran parte del patrimonio è vecchio; 3,3 milioni di abitazioni hanno addirittura più di 100 anni, mentre più della metà è stata costruita tra il 1961 e il 2000. Allo stesso tempo, i dati attuali dell’Istat mostrano che gli immobili esistenti caratterizzano chiaramente il mercato: nell’indice dei prezzi degli immobili residenziali, nel 2025 le abitazioni esistenti avevano un peso dell’82,4%, mentre le nuove costruzioni solo del 17,6%.

Chi acquista in Italia, quindi, molto probabilmente acquista un immobile esistente piuttosto che una nuova costruzione. Ed è proprio per questo che la domanda “vecchio o nuovo?” non è una questione di stile, ma una decisione economica di fondo.

Perché gli immobili esistenti sono così ambiti in Italia 

In Italia gli immobili esistenti hanno un vantaggio che le nuove costruzioni non riescono praticamente mai a eguagliare: la posizione e l’identità. Che si tratti di un appartamento in centro storico, di una casa in pietra in Liguria o di una casa di campagna in Puglia, molti immobili esistenti si trovano dove oggi non si costruisce quasi più: in quartieri consolidati, in centri turisticamente attraenti o su terreni di vero valore raro. A ciò si aggiunge la sostanza architettonica: soffitti alti, pavimenti originali, muri spessi, cortili interni, logge, assi visivi. Per gli acquirenti che non vogliono solo abitare, ma anche possedere emotivamente, questo è un enorme punto a favore.

Anche dal punto di vista economico gli immobili d'epoca possono essere interessanti. Poiché il mercato in Italia è fortemente caratterizzato dal patrimonio esistente, la scelta è molto più ampia e in molte micro-località gli acquirenti trovano semplicemente opportunità più vantaggiose negli immobili d'epoca rispetto al segmento delle nuove costruzioni, dove l'offerta è scarsa. Inoltre, secondo l'Istat, nel 2025 i prezzi degli appartamenti esistenti sono aumentati in misura maggiore rispetto a quelli delle nuove costruzioni. Nel terzo trimestre del 2025, gli immobili esistenti sono aumentati del 4,5% rispetto all'anno precedente, mentre le nuove costruzioni solo dell'1,3%. Questo non significa automaticamente che sia l'acquisto migliore, ma mostra dove si trova attualmente la dinamica del mercato.

 I punti di forza degli immobili esistenti

Un buon immobile esistente può risultare più attraente in termini di prezzo al metro quadro rispetto a una nuova costruzione comparabile nella stessa regione. A ciò si aggiunge il fatto che, nel caso degli immobili esistenti, di solito si vede molto concretamente ciò che si acquista. Il quartiere è già sviluppato, la vista è reale, il vicinato esiste già e il fascino non deve essere promesso solo in una scheda descrittiva.

Questo può essere interessante anche per gli investitori. Nelle regioni turistiche, gli immobili esistenti con carattere possono spesso essere commercializzati in modo più emotivo rispetto alle nuove costruzioni generiche. Nell'affitto o nella rivendita, proprio questo può fare la differenza: non tutti gli immobili vendono spazio – alcuni vendono uno stile di vita.

Quando l'acquisto di immobili d'epoca in Italia diventa rischioso

E ora veniamo al sodo: in Italia gli immobili d'epoca sono spesso convenienti solo se si ignorano i costi conseguenti.

Il rischio maggiore raramente è quello visibile. Il problema non è il bel pavimento, ma ciò che si nasconde dietro: impianto elettrico obsoleto, pareti umide, problemi statici, ristrutturazioni non autorizzate, destinazione d'uso mancante o poco chiara di singoli spazi, isolamento insufficiente, finestre vecchie, sistemi di riscaldamento inefficienti. A ciò si aggiunge la verifica legale e tecnica. Il notaio sottolinea espressamente che, in caso di dubbi sulla regolarità urbanistica o edilizia, può essere utile un certificato tecnico di conformità urbanistica. Anche la documentazione relativa all'immobile dovrebbe essere accuratamente verificata prima dell'acquisto.

Ciò è essenziale soprattutto negli edifici vecchi, poiché gli edifici storici sono stati spesso ristrutturati più volte nel corso dei decenni, senza che ciò sia sempre stato documentato in modo completo. Un presunto affare può quindi rivelarsi rapidamente costoso se, dopo l'acquisto, si rendono necessarie regolarizzazioni, miglioramenti tecnici o ristrutturazioni complete.

Un altro punto è la prestazione energetica. In Italia, l'APE, ovvero l'Attestato di Prestazione Energetica, svolge un ruolo centrale nella vendita e nella locazione. L'ENEA descrive l'APE come un documento che attesta la prestazione energetica e la classe di un immobile e allo stesso tempo indica le misure di miglioramento. Una scarsa efficienza negli edifici vecchi non è quindi solo una questione di comfort, ma anche di valore e di commercializzazione.

Perché le nuove costruzioni trasmettono tanta sicurezza 

Le nuove costruzioni colpiscono nel segno molti acquirenti che vogliono soprattutto una cosa: la pianificabilità. Chi acquista una casa chiavi in mano, di norma acquista impianti domestici moderni, standard edilizi aggiornati, un migliore isolamento, meno arretrati di manutenzione e, nella maggior parte dei casi, meno sorprese nei primi anni. A ciò si aggiungono qualità pratiche che spesso mancano nel patrimonio immobiliare italiano: ascensore, garage, accessi senza barriere architettoniche, planimetrie efficienti, spazi esterni privati o servizi comuni.

Soprattutto in materia di energia, le nuove costruzioni sono spesso in netto vantaggio. La direttiva UE sugli edifici EPBD, nella sua versione rivista, è in vigore dal 28 maggio 2024 e deve essere recepita nel diritto nazionale entro il 29 maggio 2026. Essa mira a un parco immobiliare sempre più a basse emissioni. Anche se l'attuazione concreta a livello nazionale in Italia rimane determinante, la direzione da seguire è chiara: gli edifici efficienti saranno strutturalmente favoriti, mentre quelli inefficienti saranno sottoposti a una pressione maggiore.

Per i proprietari che occupano l'immobile, ciò significa soprattutto: minori costi energetici correnti e minore pressione di ristrutturazione. Per gli investitori significa: maggiore sostenibilità futura e potenziale di commercializzazione più forte.



Meccanismi di tutela aggiuntivi in caso di acquisto dal costruttore

Un vantaggio spesso sottovalutato in Italia: quando si acquista un immobile dal costruttore – in particolare “in costruzione” – entrano in gioco speciali meccanismi di tutela. Il notariato fa riferimento a garanzie legali quali l’obbligo di fideiussione per gli importi già versati e la cosiddetta assicurazione decennale post-consegna. Soprattutto quando passa del tempo tra la prenotazione, gli acconti e il contratto di compravendita definitivo, questi diritti di tutela sono un vero vantaggio. Ciò non rende automaticamente le nuove costruzioni prive di rischi, ma riduce determinati rischi che gli acquirenti non conoscono nel caso di immobili esistenti.

I lati negativi delle nuove costruzioni

Lo svantaggio maggiorenè banale e brutale allo stesso tempo: le nuove costruzioni costano di solito di più. Non solo nel prezzo di acquisto, ma spesso anche nelle tasse, perché l’acquisto da un’impresa può essere soggetto all’IVA a seconda dei casi. L’Agenzia delle Entrate spiega: se la vendita dell’appartamento è soggetta all’IVA, senza l’agevolazione “prima casa” si applica il 10% di IVA; gli immobili di lusso possono arrivare al 22%. Con l'agevolazione “prima casa”, l'IVA scende al 4%. A ciò si aggiungono le imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali.

A ciò si aggiunge un rischio di mercato: non tutte le nuove costruzioni invecchiano bene. Alcuni progetti sembrano moderni nella commercializzazione, ma sono architettonicamente intercambiabili. Tra cinque o dieci anni si capirà se l'immobile era un prodotto solido o solo una costosa promessa di vendita.

E infine c'è la questione della posizione. Chi vuole assolutamente vivere nel centro storico, raramente troverà lì un vero e proprio edificio di nuova costruzione. I nuovi edifici si trovano spesso ai margini dei centri storici, in aree in via di sviluppo o in quartieri modernizzati. Non è male, ma è semplicemente un prodotto diverso.

Confronto dei costi 

Qui la differenza si nota subito

Nel confrontare i costi, molti acquirenti commettono l’errore di considerare solo il prezzo di listino. Ciò che conta, però, è il conto finale.

In Italia, quando si acquista da un privato o da un’azienda con cessione esente da IVA, si applica di norma l’imposta di registro. Senza il vantaggio della “prima casa” è del 9%, con la “prima casa” del 2%; a ciò si aggiungono, in entrambi i casi, le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale di 50 euro. In caso di acquisto da un'azienda soggetto a IVA, invece, valgono altre regole: con la “prima casa” IVA al 4%, altrimenti solitamente al 10%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna. 

In pratica ciò significa che un immobile di nuova costruzione può sembrare più moderno e “senza pensieri” in termini di prezzo di acquisto, ma inizialmente può gravare maggiormente sul budget dal punto di vista fiscale. Un immobile di vecchia costruzione acquistato da un privato può invece risultare più conveniente per quanto riguarda i costi accessori di acquisto, almeno a prima vista.



Costi correnti e successivi

Poi arriva la fase due: i costi dopo l'appuntamento dal notaio.

Nel caso di un immobile vecchio si tratta spesso di:

• ammodernamento tecnico,
• tetto, facciata, impianti, finestre,

• sostituzione dell'impianto di riscaldamento,

• adeguamento energetico,

• eventuali spese condominiali nei vecchi condomini,

• tempo, progettazione, autorizzazioni e coordinamento.



Nel caso di una nuova costruzione, i costi iniziali sono spesso più concentrati, mentre i costi successivi tendono ad essere più pianificabili. Questo è il vero vantaggio economico di una nuova costruzione: non necessariamente il prezzo totale più basso, ma la minore variabilità.



Quanto costa una ristrutturazione in Italia?

Una risposta seria è: dipende in larga misura dalle condizioni, dalla posizione, dagli standard dei materiali e dall'entità dell'intervento. I valori indicativi di mercato riportati dai portali immobiliari italiani per una ristrutturazione completa si aggirano spesso tra i 1.000 e i 1.300 euro al metro quadrato, ma possono superare di gran lunga tale cifra in caso di progetti complessi. Tali valori sono solo indicativi, ma mostrano quanto velocemente un immobile vecchio apparentemente conveniente possa rivelarsi un affare fallimentare.

Un esempio di calcolo: chi acquista un immobile storico di 100 metri quadrati e lo ristruttura completamente, può trovarsi a dover investire rapidamente altri 100.000 euro o più – senza richieste speciali, ritardi nei lavori o costi aggiuntivi legati alla tutela dei beni culturali. In questo modo, non è raro avvicinarsi molto al prezzo di una buona nuova costruzione.

 Efficienza energetica

In Italia non è un tema secondario, ma un fattore che incide sul prezzo. L'efficienza energetica non è più solo un valore aggiunto ecologico. È un parametro di mercato imprescindibile. L'ENEA utilizza l'APE come strumento centrale per la classificazione energetica. Allo stesso tempo, studi della Banca d'Italia dimostrano che in Italia gli immobili efficienti vengono venduti in media con un notevole sovrapprezzo: secondo lo studio, le case più efficienti dal punto di vista energetico raggiungono un sovrapprezzo di circa il 25% rispetto a quelle meno efficienti.

Si tratta di una cifra enorme. Ciò significa che chi oggi acquista un immobile storico affascinante ma poco efficiente dal punto di vista energetico deve mettere in conto non solo costi di gestione più elevati, ma anche una potenziale svalutazione sul mercato.

Cosa significa concretamente per gli edifici esistenti e di nuova costruzione

Nel caso delle nuove costruzioni, una buona efficienza energetica è oggi per lo più parte integrante del prodotto. Negli edifici esistenti, invece, è un progetto. E i progetti richiedono denaro, tempo e pazienza.

Questo non deve necessariamente essere un argomento contro, anzi. Chi acquista un immobile esistente con intelligenza e lo migliora in modo mirato dal punto di vista energetico può aumentare il suo valore. Proprio per questo in Italia continuano ad esistere strumenti di incentivazione fiscale. L'Agenzia delle Entrate fa riferimento alle agevolazioni fiscali ancora in vigore per le ristrutturazioni; allo stesso tempo, tramite l'ENEA, sussistono obblighi di segnalazione e documentazione per determinati interventi rilevanti dal punto di vista energetico. I portali ENEA saranno attivi per il 2025 e il 2026.

Ma è importante: gli incentivi non sostituiscono un calcolo di redditività. Chi ristruttura non dovrebbe basarsi su budget fantasiosi gonfiati dai bonus, ma fare calcoli prudenti.

Ristrutturazione vs. chiavi in mano

La vera differenza non è lo stile, ma il modello di vita.

Tra vecchio e nuovo, spesso alla fine non è l'immobile a decidere, ma l'acquirente.

La ristrutturazione è adatta a chi vuole progettare, ha pazienza e in cambio cerca l'individualità. Chi ama trasformare un diamante grezzo in qualcosa di proprio può fare ottimi acquisti nel patrimonio immobiliare italiano. Soprattutto se la posizione, la planimetria e la struttura sono solide e i problemi tecnici rimangono gestibili.

Le chiavi in mano sono adatte agli acquirenti che vogliono utilizzare, affittare o trasferirsi immediatamente. Chi non vuole gestire un cantiere, chi dà più valore al tempo che alla libertà di progettazione e chi preferisce costi fissi a incognite, di solito si trova più a suo agio con una nuova costruzione.



Quando la ristrutturazione è la scelta migliore

La ristrutturazione vale la pena soprattutto quando si verificano tre condizioni: posizione eccellente, prezzo di acquisto solido e interventi tecnicamente gestibili. Se acquistate in un centro storico, in una zona costiera ambita o in un immobile dal forte valore emotivo, un edificio storico può essere l'investimento migliore nonostante la ristrutturazione, perché ciò che create non è riproducibile.



Quando la soluzione chiavi in mano vince a mani basse

Una nuova costruzione è la scelta migliore se la disciplina di bilancio, l'efficienza energetica, i rischi iniziali contenuti e l'immediata fruibilità sono in primo piano. Soprattutto gli acquirenti stranieri o gli investitori che non sono permanentemente sul posto spesso sottovalutano la complessità operativa di una ristrutturazione in Italia. Un immobile chiavi in mano consente di risparmiare non solo rischi finanziari, ma soprattutto rischi di gestione.

Conclusione



Cosa conviene di più quando si acquista un immobile in Italia: un edificio storico o una nuova costruzione?

La risposta onesta è: un edificio storico conviene se si acquista posizione, fascino e potenziale di rivalutazione – e se si padroneggiano tecnicamente i rischi di ristrutturazione. Una nuova costruzione conviene se si danno priorità a sicurezza, efficienza energetica e costi complessivi pianificabili.

Chi punta sull’emozione, l’unicità e la micro-posizione, trova spesso nell’immobile d’epoca il prodotto più interessante. Chi punta sul comfort, la sostenibilità e le spese accessorie calcolabili, di solito trova più vantaggio in un immobile di nuova costruzione.

Il mio consiglio professionale è quindi chiaro: in Italia non comprate mai solo l’immagine dell’annuncio. Comprate il quadro d’insieme. Per gli immobili d’epoca ciò significa: verifica tecnica, legale ed energetica nei minimi dettagli. Nel caso delle nuove costruzioni, ciò significa: confrontare con lucidità il prezzo di acquisto, le tasse, la qualità del costruttore, la posizione e la rivendibilità.

Perché alla fine non vince l'acquisto più romantico, ma quello che avrà ancora senso dal punto di vista economico tra cinque, dieci o quindici anni.